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La loi de finance de 2009,a vu une remise a plat de la Defiscalisation immobiliere au profit d'une nouveau dispositif "loi SCELLIER"  du député François Scellier qui avait fait  voter ce nouveau dispositif  d’incitation à l’investissement locatif, qui avait  été inclus in extrémis dans le  cadre du plan anti crise 2009.

Il visait également a remettre a plat les lois DE ROBIEN, BORLOO , GIRARDIN, LMNP etc,,

En vue de mettre fin à la l'imbroglio des lois de defiscalisation immobiliere qui pulullaient le  gouvernement a décidé en 2009 et confirmé par loi de Finance 2010 de relancer le logement locatif en toilettant des dispositifs devenus complexes et obsoletes notamment avec la crise

Si en métropole le dispositif Scellier doit prendre fin le 31 décembre 2012, il sera prolongé outre-mer jusqu’au 31 décembre 2017 pour remplacer le dispositif de la loi Girardin.

L'idée et le principe de la loi SCELLIER restait neanmoins constante d'utiliser le levier de la  défiscalisation pour relancer la construction de logement à but Locatif.

  • La loi scellier permet d'acquérir un logement neuf  achevé ou en VEFA entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.
  • La construction doit être issue d'un permis de construire  demandé entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 et des travaux achevés  dans les deux ans qui suivent. Ce dispositif s'applique également à la  transformation d’un local en logement, ou à la réhabilitation de logement. Il  profite également à la souscription de parts de SCPI. Les biens visés étant les  appartement ou maison individuelle.
  • La loi scellier est focalisée sur des Zones  précises, les logements doivent être situés en zones A, B1 et B 2  (exit la zone C),  comme l’indique l’arrêté d’application publié au Journal officiel du 31  décembre 2008.
  • le principe de La loi Scellier limite le prix du logement le  plafond  retenu qui vous permet d'investir un maximum  de  300000 euros.
  • Attention le principe de ce dispositif ne permet qu'un seul achat neuf par an dans ce  dispositif. Pour une transformation, la valeur retenue est égale au prix  d’achat ajouté du coût des travaux.
  • La loi scellier impose que le logement respecte les  normes en vigueur relatives aux caractéristiques thermiques et à  la performance énergétique. Un décret paraîtra pour en préciser les modalités.
  • La loi  Scellier contraint à la location nue pendant neuf  ans à une personne non membre de la famille, (ni ascendant ou descendant dans le cas du dispositif Scellier social) qui en fait sa  résidence principale, sous respect d’un plafond de loyers comme dans le cadre  des lois Borloo et De Robien.
  • La loi Scellier fixe la réduction d'impôt à 25 % du  prix retenu à hauteur de 300000 euros pour un achat effectué en 2009 ou en  2010, soit   au maximum 75000 euros.
    Pour les construction Réalisées (DAT, Déclaration  d'achèvement) entre le 1° janvier 2011 ou en 2012, la réduction d'impôts passe  ensuite à 20 % soit au maximum 60 000 euros.
    La loi scellier étale sur neuf ans par parts égales, soit au  maximum   8 333 euros/an ou 6 666 euros/an.
  • La loi scellier permet le report lorsque la réduction  annuelle excède le montant de l’impôt à payer, la fraction non utilisée peut  venir en déduction des impôts à payer les six années suivantes.
    Au-delà des neuf ans, si le bailleur accepte de continuer de  louer par périodes de trois ans supplémentaires et sous respect des plafonds de  loyers et des conditions de ressources du locataire (à l’instar du dispositif  Borloo), il bénéficie d’une réduction supplémentaire de 2% par an du prix du  logement, pour six ans au maximum.

La loi scellier recentre les cumuls avec d’autres  avantages:

-La réduction d’impôt se cumule avec la déduction spécifique  de 26 % des loyers pour un logement en ZRR.

-La Loi Scellier permet de déduire les frais et intérêt d'emprunts dans la limite de 10700€/an

-La loi scellier se cumule également à celle de 30 % pour le  secteur intermédiaire.

-La loi scellier interdit par contre le cumul avec les  dispositifs Malraux, Girardin, Monuments historiques ou l’investissement en  résidences de tourisme.

Le cumul entre l’acquisition au cours d’une même année un logement  en direct et des parts de SCPI, est autorisé mais le total des deux ne doit pas  excéder 300 000 euros. Attention Les parts doivent être conservées pendant cinq  ans

La loi  Scellier a fixe en 2009 les choix entre la  nouvelle réduction d’impôt qui peut se cumuler avec l’amortissement en vigueur,  mais pas pour le même logement.
L’investisseur peut donc acquérir deux appartements  distincts et opter pour l’amortissement pour l’un et la réduction d’impôt pour  l’autre.

Attention 2009 est la seule année où ce cumul peut avoir  lieu, car l’ancien dispositif robien disparaîtra le 31 décembre 2009.

Si vous ne faîtes qu’un investissement, il vous faut choisir  entre amortissement ou réduction d’impôt, en retenant la solution la plus  avantageuse en fonction de votre situation fiscale et de votre TMI (Taux  marginal d'imposition).

Cependant la compte tenu de l'évolution du projet de la loi de finances pour 2010 initial, il semblait necessaire d'anticiper sur le « verdissement » de la loi cellier mais cela ne sera pas le cas:

En effet, à partir de 2010, le projet de loi prévoyait le maintien de 25% de réduction d’impôt pour les biens immobiliers respectant la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation).Tout autre bien devait permettre de bénéficier d’une réduction de 20 % seulement.

Evolution du Dispositif Scellier 2010

A cause de modalités trop complexes ou est ce le résultat du lobby des constructeurs ?
En tout cas, le "verdissement" de la réduction d’impôt sur les investissements locatifs Scellier est repoussé d’un an.

Initialement, le taux de réduction d’impôt était prévu à 25% du prix de revient du logement, dans la limite de 300.000 euros, pour les acquisitions ou constructions réalisées en 2009 ou 2010. Puis 20% pour celles réalisées en 2011 et 2012.

Au Final avec la nouvelle loi de Finances 2010, il n’y a pas de changement en 2010 sauf peut être pour les zones concernées (NDLR A,B, C)

Le taux sera réduit à 15% en revanche dés  2011 et à 10% en 2012.

Seuls les logements dépassant les normes thermiques en vigueur bénéficieront d’une réduction d’impôts lié a la loi scellier soit 25% en 2011 et 20% en 2012.

Il est a noter qu'une évolution des communes éligibles a la loi Scellier permettra, au ministre chargé du logement de rendre certaines zones (NLR: A, B , C ) éligibles au dispositif Scellier en fonction du besoin local en logements locatifs



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